В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса (ГК) РФ сделки признаются недействительными в случае их несоответствия нормам законодательства. Все требования, которые физические или юридические лица должны соблюдать в процессе заключения письменных договоров, определяются в законе или ином юридическом акте. В этом случае не имеет значения с какой нормой права договор будет вступать в противоречие.
Причины для признания сделки недействительной
Признание сделки с недвижимостью недействительной допускается при наличии прямого умысла, присутствующего у одной или нескольких сторон сделки. Его наличие должно быть неоспоримым и доказанным.
В случае обнаружения умысла у обоих участников сделки все полученное после заключения договора имущество взыскивается в доход государства. При нарушении условий договора только одной из сторон, все полученное имущество изымается и возвращается другой стороне, которая не предполагала о нарушении требований законодательства.
Последствия признания сделки недействительной напрямую зависят от её характера. Гражданским кодексом выделяется несколько форм недействительных сделок:
- мнимые договора, которые независимо от формы заключения и фактического выполнения установленных условий заключаются не для создания соответствующих юридических последствий;
- притворные договора, не направленные на достижение соответствующих результатов, заключаются с целью сокрытия других целей сторон.
Важно! Если, к примеру, был оформлен договор купли-продажи, но на самом деле сторонами было совершено дарение, то в этом случае применяются правила купли-продажи, а сделка признается притворной.
Ничтожные сделки
Ничтожным признается тот договор, который был заключен в силу закона, но:
- не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Например, квартира несколько раз перепродавалась на основании договоров купли-продажи. При совершении одной из сделок во время приватизации жилья права ребенка были нарушены. О факте нарушения стало известно при совершении одной из сделок купли-продажи жилья. В результате недействительным признается акт приватизации, а сделка купли-продажи становится ничтожной. Недействительность всех совершенных до этого сделок купли-продажи устанавливается судом.
- нарушает при этом нормы права (ст. 169 ГК РФ), например, на основании поддельной доверенности;
- является притворным или мнимым, не влекущим правовых последствий (ст. 170 ГК РФ). Если, к примеру, во избежание ареста имущество переоформляется на родственника;
- совершен недееспособным или малолетним гражданином. (ст. ст. 171и172 ГК РФ).
Доказывая ничтожность такой сделки, не представляет трудности обнаружить нарушение договором номы права, а сложнее квалифицировать такую сделку, как посягательство на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Недействительная оспоримая сделка
Может быть признана таковой в судебном порядке по иску заинтересованных лиц. После заключения она влечет за собой правовые последствия, но при отсутствии претензий, может быть недействительной.
Это может произойти в случаях, если:
- договор был заключен несовершеннолетним от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ) или ограниченно дееспособным (ст. 176 ГК РФ);
- совершавший сделку гражданин находился в состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- соглашение вышло за пределы правоспособности юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- сделка вышла за пределы полномочий заключавшего её лица или органа юридического лица (ст. 174 ГК РФ);
- договор был подписан после введения заключавшего его лица в заблуждение, в результате обмана, насилия или под угрозой (ст. 178 и ст. 179 ГК РФ);
- сделка была заключена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа управления компании или госоргана;
- сделка, стороной которой выступает компания, заключенная в противоречии с целями деятельности компании.
Что делать и как защититься от признания сделок ничтожными и недействительными
Если появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной, продавец радуется тому, что сможет добиться восстановления своих прав и законных интересов. Но что же делать покупателю, который ничего не знал о незаконности сделки и действовал по уму и совести?
В этот момент вступает в силу такое понятие, как право добросовестного приобретателя, которое дает продавцу право на получение определенной компенсации. Если вы оказались в роли пострадавшей стороны, тот вам следует подать исковое заявление о признании добросовестным приобретателем, что поможет получить компенсацию.
В процессе совершения сделки следует требовать от второй стороны расписку о получении денежных средств и подписания акта приема-передачи. Нужно позаботиться и о «чистоте сделки».
Как признать сделки ничтожными и недействительными
Если вы приобрели недвижимость, после чего появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной, то не следует медлить, а лучше сразу нанять опытного юриста, который будет профессионально защищать ваши интересы.
Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной в этом случае возможно путем с подачи искового заявления. Этот процесс не отличается от общего процесса подачи искового заявления, образец которого можно скачать здесь. Этот документ, составляемый в письменной форме, должен соответствовать некоторым обязательным требованиям.
Структурно он должен включать в себя несколько частей:
- во вступительной части указывается наименование судебного органа, ответчика и истца, а также название заявления;
- в описательной части истец излагает обстоятельства дела, которые привели к недействительности договора;
- в просительной части содержаться просьба к суду о признании договора недействительным и о взыскании ущерба.
Для признания сделки недействительной, заинтересованной стороне следует предпринять несколько обязательных шагов:
- сначала нужно подготовить исковое заявление в суд о признании сделки недействительной, указав в нем существенные для дела обстоятельства;
- затем это заявление подается в суд общей инстанции по месту нахождения имущества;
- на последнем этапе нужно при помощи юриста нашей компании защитить свои права в судебном процессе, после чего получить судебное решение по делу.
После вступления решения судебного органа в законную силу, стороны избавляются от тех обязательств, которые касались недействительной части договора. Одна из них полностью или частично восстанавливает свои нарушенные права, а вторая освобождается от предусмотренных договором обязанностей.
Сроки давности иска
Если договор подписан в нарушение законодательства или же есть сомнения в его законности, то без суда в этом случае не обойтись. Но в этой ситуации важно не пропустить установленный законом срок признания сделки по недвижимости недействительной.
При ничтожности сделки общий срок исковой давности не должен превышать 3 лет. Течение срока начинается с момент подписания договора.
Если сделка должна быть признана недействительной, то временем начала трехгодичного срока считается момент, когда истец узнал о наличии обстоятельств, послуживших основанием для подачи искового заявления.
При пропуске этого срока, суд при наличии уважительных причин может его восстановить. Если уважительных причин у истца нет, то суд выносит решение об отказе в рассмотрении иска. Если ответчик не заявил в суде просьбу об отказе истцу в рассмотрении иска в связи с пропуском сроков, то суд не вправе отказывать в рассмотрении иска по собственной инициативе.
Если планируется подать иск с требованиями о признании сделки оспоримой, срок исковой давности в этом случае составляет один год и отсчитывается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или же с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, ставших основанием для признания договора недействительным.
Во всех вопросах, связанных с составлением исковых заявлений о признании сделок недействительными или оспоримыми или касающихся опровержения этих фактов помогут разобраться юристы нашей компании. Обратиться к ним можно по указанным на сайте телефонам или непосредственно в онлайн-режиме.
